윗집, 집주인, 세입자, 관리사무소… 누수 책임은 누구에게 있을까

천장에 물이 번지는데 윗집은 “우리 집 아니에요”, 집주인은 “세입자한테 말하세요”, 관리사무소는 “세대끼리 해결하세요”라고 합니다. 연락할 곳은 많은데 책임지겠다는 곳은 없습니다.

누수 영상 댓글창에도 같은 하소연이 이어집니다.

“관리사무소는 공용문제가 아니기때문에 관여안한데요.. 윗집이랑 아랫집이 알아서 하래요”
“관리사무소는 무조건 윗집책임이라하고 손땝니다.”
“전세입장으로 어떻게 해야할까여 집주인에게 연락을해야하나요”

누수 영상 유튜브 댓글 중

이 글을 끝까지 읽으면 누수 책임을 가르는 두 가지 질문, 세입자가 사는 윗집이라면 누구 책임인지, 관리사무소가 발을 뺄 때 꺼낼 법 조항을 알 수 있습니다.

책임은 ‘몇 층이냐’가 아니라 ‘어디서 샜느냐’로 정해집니다

질문은 두 가지입니다. 첫째, 물이 샌 곳이 한 세대만 쓰는 전유부분(세대 안 배관, 욕실 방수층 등)인지, 여러 세대가 함께 쓰는 공용부분(공용 배관, 외벽, 옥상 등)인지. 둘째, 전유부분이라면 그 집에 사는 사람(점유자)과 주인(소유자) 중 누구의 몫인지입니다.

법은 이렇게 나눕니다

• 윗집 세대 안 하자: 민법 제758조는 공작물의 설치·보존 하자로 남에게 손해를 주면 먼저 점유자가 배상하고, 점유자가 손해를 막는 데 필요한 주의를 게을리하지 않았다면 소유자가 배상하도록 정합니다.
• 세입자가 사는 윗집: 수도를 틀어 둔 것처럼 사는 사람의 잘못이면 세입자 책임입니다. 낡은 배관이나 방수층 파손처럼 세입자가 주의를 다해도 막기 어려웠다면 조문대로 집주인에게 책임이 넘어갑니다.
• 공용부분 하자: 구분소유자 모두의 몫이라 관리사무소, 입주자대표회의(관리단)가 수리와 배상을 논의할 상대입니다.
• 어디인지 애매할 때: 집합건물법 제6조는 건물의 설치·보존상 흠으로 손해가 나면 그 흠이 공용부분에 있는 것으로 추정합니다. 원인이 불분명하다고 관리사무소가 “세대끼리 해결하라”고만 할 수 없는 근거입니다.

관리사무소는 세대 탓, 압력 검사는 ‘이상 없음’

한 아파트에서 벽이 젖자 관리사무소는 세대 배관 문제라며 입주민에게 책임을 돌렸습니다. 탐지 업체가 세대 배관에 압력을 걸어 보니 압력이 떨어지지 않았고, 곰팡이가 필 만큼 오래 젖은 곳은 공용 부위 벽이었습니다. 영상에서는 이를 세대가 아닌 공용 쪽 누수로 설명합니다. 세대 배관 ‘이상 없음’을 기록으로 남긴 것이 책임을 가른 출발점이었습니다.

“그래도 바로 윗집 탓 아닌가요?”

바로 윗집이 원인인 경우가 많은 것은 맞습니다. 하지만 두 층 위 세대나 공용 배관의 물이 벽을 타고 내려오기도 합니다. 확인 없이 윗집을 몰아붙이면 관계만 상하고, 공용부분으로 밝혀지면 처음부터 다시 시작해야 합니다. 거꾸로 제6조의 추정도 탐지로 원인이 세대 안으로 밝혀지면 뒤집힙니다. 결국 어느 쪽이든 원인 확인이 먼저입니다.

누구에게 말할지, 이 순서로 정하세요

1. 관리사무소에 누수를 신고하고 접수 기록을 남깁니다.
2. 탐지로 원인 위치를 확인합니다. 세대 배관 압력 검사 결과는 공용부분 여부를 가르는 기초 자료입니다.
3. 윗집 세대가 원인이면 사는 사람에게 알리고, 세입자가 산다면 집주인에게도 함께 알립니다.
4. 공용부분이거나 원인이 애매하면 집합건물법 제6조를 근거로 관리사무소에 조치를 요청합니다.

개별 사안에 따라 판단이 달라질 수 있으니, 다툼이 커지면 변호사 등 전문가 상담을 받아 보세요.

책임을 가리는 일은 어디서 샜는지 확인하는 데서 시작합니다. 누수뚝딱이 세대 배관 문제인지 공용부분 문제인지부터 확인해 드립니다. 상담하기

참고: 국가법령정보센터 「민법」 제758조(공작물등의 점유자, 소유자의 책임) (2026.10.28 확인) · 국가법령정보센터 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제6조(건물의 설치·보존상의 흠 추정) (2026.10.28 확인)