비만 오면 젖는 베란다, 범인은 창틀과 외벽 틈입니다

맑은 날엔 멀쩡하던 베란다가 비만 오면 젖습니다. 곰팡이를 닦고 페인트를 새로 칠해도 장마가 오면 얼룩이 다시 올라옵니다. 샷시를 새로 바꿨는데도 그렇습니다.

댓글창에도 비슷한 사연이 많습니다.

“2개월전에 올수리를 하고들어와서 샷시코킹까지 다했는데 뜬금없이 비가 많이 오면 거실가운데가 젖는데”
“괜히 윗집가서 고나리했는데 알고보니 크랙때문이었어.. 비오는날도 어느날은 새고 안새고 랜덤임”
“…실리콘 새로 하고 그래도 해결이 안되고 개인 고민만으로 해결이 안되는게 이제 이해됐어요”

누수 영상 유튜브 댓글 중

이 글을 끝까지 읽으면 빗물이 어디로 들어와 어떻게 흘러내리는지, 왜 안쪽 방수로는 멈추지 않는지, 집주인이 안전하게 확인할 수 있는 범위가 어디까지인지 알 수 있습니다.

빗물은 들어온 곳을 막아야 멈춥니다

베란다 바닥 방수층은 위에서 쓰는 물이 아래로 새지 않게 막는 층입니다. 외벽 균열로 들어온 빗물은 이 방수층 아래나 벽 속으로 흘러들기 때문에, 안쪽에 방수제를 바르고 단열재를 덧대도 비가 오면 다시 젖습니다.

외벽 균열과 창틀, 빗물이 들어오는 두 길

한 샷시 시공 채널은 이렇게 설명합니다. 바깥 균열이 벽 안쪽까지 이어져 있으면 비가 올 때마다 콘크리트 벽이 속까지 젖습니다. 창틀은 샷시와 콘크리트 사이를 우레탄폼으로 채우는데, 주변 균열로 들어온 물이 이 틈에 차서 샷시를 타고 흘러내립니다. 그래서 물이 보이는 곳과 들어온 곳이 다릅니다.

화곡동 빌라, 물을 뿌려 20분 만에 찾은 입구

양천구와 맞닿은 화곡동의 한 빌라는 큰비가 온 뒤 천장에서 물이 샜습니다. 업체는 열화상 카메라로 젖은 범위를 확인하고, 위층 베란다와 지붕 사이 벽을 의심해 그곳에 물을 뿌렸습니다. 20분쯤 지나 거실 전등에서 물이 떨어졌고, 물을 끄자 서서히 멈췄습니다. 위층 방수층도 아주 얇았다고 영상에서는 설명합니다.

윗집 창틀 탓일까, 공용 외벽 탓일까

빗물은 윗집 창틀로 들어와 벽을 타고 우리 집에 나타나기도 합니다. 물이 위에서 떨어진다고 바로 윗집 책임으로 단정하기 어렵습니다. 또 공동주택 외벽은 건물 전체의 안전과 외관을 위한 공용부분으로 보는 것이 대법원 판례의 취지이고, 아파트 외벽 균열로 생긴 누수에 입주자대표회의의 배상과 보수 책임을 인정한 판결도 있습니다. 다만 원인이 정말 외벽인지는 감정으로 가려지며, 개별 사안에 따라 결론이 다를 수 있습니다.

집에서 안전하게 할 수 있는 일

• 기록: 젖는 날짜, 비의 양, 바람 방향, 젖은 위치를 사진과 함께 남깁니다. 큰비에만 젖는지 보면 범위가 좁혀집니다.
• 안쪽 창틀 점검: 손이 닿는 실내 쪽 실리콘이 갈라지거나 들뜬 곳을 찾습니다. 다시 바를 때는 비가 그치고 며칠 충분히 말린 뒤 기존 실리콘을 걷어내고 바릅니다.
• 바깥 작업은 하지 않기: 창밖으로 몸을 내밀어 외벽에 실리콘을 쏘는 일은 위험합니다. 고층 외벽은 안전장비를 갖춘 전문 작업 영역입니다.
• 관리주체에 알리기: 아파트라면 외벽 균열 사진과 기록을 관리사무소에 전달해 점검을 요청합니다.

비 오는 날 찍은 사진과 기록을 보내 주시면 누수뚝딱이 창틀 쪽인지 외벽 쪽인지 함께 짚어 드립니다. 상담하기

참고: 국가법령정보센터 「서울지법 동부지원 2000. 2. 17. 선고 99가단22374 판결」(공동주택 외벽은 공용부분, 대법원 92다32272·94다50380 참조, 집합건물법 제6조) · 아파트관리신문 「[오정환 칼럼] ‘공용’의 틈에서 ‘책임’이 샌다」(2025.8.4, 서울북부지법 2025. 5. 29. 선고 2024가합24528 판결 소개) · 부동산24 「외벽 균열로 인한 안방 누수, 입주자대표회의 책임은 어디까지?」(2026.6.12, 수원지법 2025가합11544 판결, 대법원 2011다12163 취지 인용)